Sanierungsgebiet Altstadt

Im Rahmen des Integrierten Innenstadtentwicklungskonzeptes hat der Stadtrat eine Gestaltungssatzung auf den Weg gebracht. Damit steht Bauwilligen und planenden Architekt*innen innerhalb des Sanierungsgebiets II Altstadt ein Förderprogramm zur Durchführung kleiner privater Baumaßnahmen zur Verfügung. Wir informieren auf dieser Seite über die Gestaltungsvorgaben, das kostenlose Angebot der Sanierungsberatung und das kommunale Förderprogramm.

Das denkmalgeschützte Altstadtensemble Freising ist der identitätsstiftende Ort unserer Stadt, der besondere Aufmerksamkeit und Pflege benötigt, wenn es ums Bauen und Unterhalten geht, aber auch hinsichtlich des Nutzungsspektrums.

Die Innenstadtkonzeption formuliert als übergeordnete Leitlinien die Bedeutung der Innenstadt als Herz der Stadt mit der Funktion als Wirtschaftsstandort, der erhalten und gestärkt werden soll. Hierzu gehört die Erhaltung und Stärkung der Funktionenmischung als wesentliches Merkmal einer Innenstadt, das bedeutet, dass Wohnen, Verwaltung, Bildung, Kirche, öffentliche Einrichtungen, Ärzte, Freiberufler und Büro/Dienstleitungen, Gastro/Beherbergung und Kultur auch in Zukunft hier stattfinden sollen. Der Einzelhandel bildet eine wesentliche Funktion in der Innenstadt. Die Stärkung des Handelsstandortes Innenstadt ist daher vorrangiges Ziel.

Zur Zielerreichung ist alles zu tun, was die Innenstadt stärkt und alles zu verhindern, was die Innenstadt schwächt.

Mit dem Bebauungsplan Nr. 61 „Obere Hauptstraße West“, 2. Änderung und Erweiterung Urbanes Gebiet wurde der rechtliche Rahmen dafür geschaffen.

Die Festsetzung des Urbanen Gebietes im Plangebiet trägt insgesamt dazu bei, hier den bestehenden Nutzungsmix zu erhalten, und auch künftig ein urbanes Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten zu fördern. Festgesetzt ist lediglich die Art der Nutzung. Die Zulässigkeit von Vorhaben bemisst sich im Übrigen nach § 34 BauGB, den Vorgaben der rechtsverbindlichen Sanierungssatzung sowie der Gestaltungssatzung „Echt.Schön.Freising!“.

Hierbei wurde auch berücksichtigt, dass durch die Sanierung und Neugestaltung der Oberen Hauptstraße Wohnen in diesem Bereich attraktiver werden wird und etwaige hinzutretende Wohnnutzungen das gelebte bestehende Nutzungsgefüge hier aufgrund von Abwehransprüchen nicht gefährden dürfen.

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt und die Lärmemissionen und -immissionen aus dem öffentlichen Verkehrslärm sowie dem Gewerbelärm berechnet und beurteilt.

Die Überschreitung der zulässigen Immissionswerte nach TA Lärm:1998/2017 stellt bereits im Bestand eine Sondersituation in den Sommermonaten dar – nämlich dann, wenn nach Ladenschluss die Außengastronomie frequentiert wird. Dies wird von Seiten der Stadtsanierung begrüßt. Mit dem Wechsel der Gebietskategorie in ein MU wird der bereits feststellbaren Entwicklung entsprochen.

Die dabei zugrunde gelegten Nutzungen sind im Bestand gesichert.

Bei Nutzungsänderungen und zukünftigen Betriebsgenehmigungen ist zu prüfen, mit welchen Immissionsschutzauflagen diese umweltverträglich und insbesondere mit benachbarter Wohnnutzung verträglich, unter Beachtung des Einfügegebots gemäß § 34 BauGB genehmigt werden können.

Auf die Ermittlung der Geräuschvorbelastung kann verzichtet werden, wenn der Immissionsbeitrag der angestrebten Nutzung die Immissionsrichtwerte für das urbane Gebiet von tags 63 dB(A) und nachts 45 dB(A) um mindestens 6 dB(A) unterschreitet (Nummer 3.2.1 Abs. 2 TA Lärm).

Eine Verfahrensfreiheit bei Nutzungsänderung ist aufgrund von anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen nicht immer gegeben.

Die Gestaltungssatzung regelt in verbindlicher Weise die Gestaltung der städtebaulichen Entwicklung im Bereich der historischen Freisinger Altstadt und dient damit der Sicherung der städtebaulichen und architektonischen Qualitäten. Ein Lenkungskreis aus Vertreter*innen aller Akteure der Innenstadt hat wesentlich zur Entwicklung der Gestaltungvorgaben beigetragen.

In seiner Sitzung vom 25. Juli 2019 hat der Stadtrat die Vorgaben als Satzung beschlossen. Die Bekanntmachung erfolgte am 7. Januar 2020. Der Geltungsbereich umfasst den historischen Innenstadtbereich (Ensemble Domberg und Altstadt Freising). Im übrigen Bereich des Sanierungsgebietes haben die Regelungen empfehlenden Charakter.

Die Regelungen der Gestaltungssatzung liegen nunmehr eingebettet in der Broschüre „Echt. Schön. Freising!“ mit erläuternden Texten und einer reichen Bebilderung vor.  Das Handbuch will den Blick lenken auf prägende Details, die vielen liebevollen Zeugnisse vergangener Zeiten sowie bereits erfolgreich durchgeführte Sanierungen.

Bauwilligen und Architekt*innen stehen die zentralen Gestaltungsvorgaben damit bereits zu Beginn der Planungsüberlegungen als Hilfestellung zur Verfügung. Fördermöglichkeiten werden aufgezeigt, eine für die Bauwilligen kostenlose Sanierungsberatung wird angeboten.

Fassaden, Türen und Fenster, die nach der Regel der Kunst entworfen und ausgeführt werden, tragen zur Dauer, zum Wert und der Schönheit eines Hauses und einer Stadt bei. Gutes Bauen, gut ausgeführtes Handwerk kann man in Freising noch finden, und soll gefördert werden.

Das kommunale Förderprogramm zur Durchführung kleiner privater Baumaßnahmen im Sanierungsgebiet bietet privaten Bauwilligen die Möglichkeit, über die Regierung von Oberbayern sowie der Stadt Freising Zuschüsse aus dem Bund-Länder-Programm "Aktive Zentren" zu erhalten. Die Baumaßnahme muss dabei den Zielen der Stadtsanierung und damit den Vorgaben der beschlossenen Gestaltungssatzung entsprechen sowie städtebaulich von Bedeutung sein. Bitte sprechen Sie eine geplante Maßnahme frühzeitig bereits vor einer möglichen Auftragserteilung mit dem Stadtplanungsamt ab.